Frazionamento immobiliare: una grande opportunità

Magari anche solo come singolo termine, ma tutti noi abbiamo prima o poi sentito nominare il “frazionamento” di un immobile immaginando bene che consistesse nella suddivisione di un immobile in più parti.
Ma oltre a questo, se non direttamente interessati, non ci abbiamo certo dedicato tempo per capirne di più. Finora infatti questa possibilità riguardava situazioni richieste ad es. per esigenze familiari: consiste nella divisione di un’unità immobiliare in più parti, ciascuna destinata ad essere utilizzata come unità separata, che può avvenire quando una proprietà deve essere suddivisa tra più membri della famiglia, come genitori anziani che desiderano un figlio vicino, oppure per successioni testamentarie per suddividere un bene ereditato tra i vari eredi. A volte anche semplicemente perché la casa è ormai troppo grande e si decide di ricavare una o due unità per affittarle o venderle separatamente.

Il frazionamento è dunque una una pratica già da tempo comune in edilizia che consente con facili procedure normative di suddividere un’unità immobiliare in due o più parti distinte e indipendenti mantenendo gli indici volumetrici. Ma il più delle volte sinora riguardava singole unità immobiliari, case singole insomma.

OGGI però si apre uno scenario più ampio e più interessante almeno per due aspetti:
- offre al proprietario opportunità significative per la generazione di reddito attraverso locazioni o vendite
- offre alla collettività la possibilità di rivitalizzare i centri urbani

OGGI infatti ci troviamo di fronte ad appartamenti troppo grandi e troppo costosi da mantenere ad es. nei condomini anni ‘70 che si trovano nei centri delle nostre città. Spesso si vedono facciate tristi che testimoniano tanti appartamenti disabitati. Spesso poi si scopre che ci viveva una persona sola, ormai anziana, che forse è presso un figlio o in casa di riposo. E spesso succede che chi eredita non riesce ad affittare e, men che meno, vendere perché sia il condominio sia l’appartamento sono troppo datati e di dimensioni non più adeguate al cambiamento della nostra società con nuclei familiari sempre più ristretti.

Il frazionamento di un immobile, caldeggiato non a caso anche dal UPPI (Unione Piccoli Proprietari), è un’operazione che a fronte dell’investimento si dimostra ampiamente redditizia con un margine di guadagno, oltre all'ammortamento spesa, non indifferente:
l’UPPI calcola ad es. che due appartamenti di 60 - 80m2, frutto del frazionamento, possono essere venduti ad una somma al 50% superiore dell’alloggio originario. Non serve certo grande opera di convincimento per capire che due o tre miniappartamenti si vendono/affittano oggigiorno meglio che non un grande e un pò vecchiotto appartamento con relative spese di gestione sicuramente alle stelle.

In FVG sono 250mila le abitazioni vuote e una su quattro è troppo vecchia.

Immaginate bene che la diffusione di questa che oggi si può anche definire un “buona pratica” significa al tempo stesso RIVITALIZZARE IL CENTRO (persino relativamente agli edifici storici).
Con l’aumento dei single, in particolare con l’invecchiamento della popolazione, avere un alloggio adeguato come dimensioni, contenendo di conseguenza le spese di gestione e trovandosi in centro per avere vicini tutti i servizi, capite bene che questa è una prospettiva significativa per il singolo e per la collettività.

La Legge Regionale 9/2025 del Friuli Venezia Giulia, entrata in vigore il 10 luglio 2025, ha modificato il Codice Regionale dell'Edilizia per adeguarlo alle novità del “Salva Casa” nazionale, rimuovendo le preclusioni generalizzate al frazionamento e consentendo l'aumento delle unità immobiliari, anche nei centri storici e nelle aree di completamento (v. art.4, dal comma 16bis al 19).

La stessa documentazione necessaria da presentare non è cosa complicata: ovviamente ci vorranno le planimetrie aggiornate dell’immobile e i dati catastali, il progetto di divisione che illustra come verrà frazionato l’immobile, infine l’eventuale autorizzazione condominiale (se l’immobile è in un condominio). Non comportando modifiche significative alla volumetria o alla destinazione d’uso, rientra tra le attività di “manutenzione straordinaria” ed è soggetto alla sola presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

Purtroppo però POCO SI SA ... perchè POCO INTERESSA:
le Amministrazioni comunali, come nel nostro caso Sacile, non sembrano aver nemmeno lontanamente colto questa importante nuova prospettiva. L’interpellanza che avevo portato in Consiglio era stata interpretata esclusivamente come una richiesta sulla nuova normativa.